摘要：项目备案名称：万科城·万科西悦小区项目地址：五华区京昆高速与大塘路交汇处预计均价14000元关于万科城的配套、教育、交通等方面的内容本文不在叙述，详情请看《2049未来中心，万科城总体评价》这篇文章。NO. 1｜周边现状话说，万科不是不让其...
项目备案名称：万科城·万科西悦小区
项目地址：五华区京昆高速与大塘路交汇处
预计均价14000元
关于万科城的配套、教育、交通等方面的内容本文不在叙述，详情请看《2049未来中心，万科城总体评价》这篇文章。
话说，万科不是不让其他中介在售楼部外面拉客么，老聂这次去的时候外面很多中介在拉客源。不清楚是卖哪个楼盘的。
地块北侧是规划的体育馆，西侧是京昆高速、京昆高速的D匝道口、京昆高速辅道。地块南侧是万科城的12号地块，东侧是10号地块，也就是现在售楼部所在的地块。地块北侧和东侧规划有15米宽的市政道路。9号地块和最早开卖的11号地块、13号地块相比较，很明显，这个是三个里面最差的。
地块位置图
京昆高速的D匝道口
地块里面的楼栋距离京昆高速的距离为87.45米。这个距离相比较算是远的了。小区和京昆高速之间有一条防护绿地，小区主出入口距离地铁四号线大塘子地铁站为1.5公里。距离大河梗站距离为1.4公里。
地块的主要影响因素就是旁边的京昆高速了，高速带来了噪音和灰尘的问题。具体的影响有多大，后面会写个专门的技术文章。
共规划建造5栋高层住宅，1栋超高层住宅及底层沿街商业等配套用房。地块净用地面积为35049.78平方米，地上建筑面积133189.16平方米，地下建筑面积46750.27平米，容积率3.8，建筑密度16.01%，绿地率42.93%。
小区总平面图
每栋楼的建筑形式老聂就称呼他们为改良版的筒子楼吧，小区内有建面约77平方米、87平方米和107平方米的三种户型，预计均价1.4万元/平方米。市场在售的这种小户型还是比较少的，当然3梯9户这种住宅形式现在也很少见了，也只有大开发商现在还敢整这种了，品牌大，不愁卖，要是小开发商现在还做这种3梯9户的产品，那就是想卖很多年了。
地块效果图
从整个方案和户型设置来看，本地块就是卖给投资客和预算有限的刚需客。这种产品类型对于本地块产生的影响就是租户多，小区入住人员比较混杂，从而造成居住品质不高。这个是产品类型造成的必然结果。
楼栋分布图
1栋，3梯9户。朝向为南偏东，层高30层，户型分布有A户型（77㎡）、B户型（87㎡）。这一栋受外部噪音影响较大。日照时间较长。
2栋，3梯9户。朝向为南偏东，层高30层，户型分布有A户型（77㎡）、B户型（87㎡）。1栋和2栋的楼间距为23.78米，本栋的局部位置设置有物业管理用房，楼栋的西侧设置有一处体育活动场所，距离最近户型为13.30米。
3栋，3梯9户。朝向为南偏东，层高30层，户型分布有A户型（77㎡）、B户型（87㎡）。3栋和2栋的楼间距为32.55米，本栋是受外部噪音影响相对较小的一栋，楼栋的西南侧设置有一处体育活动场所，距离最近的户型为10.48米。楼栋的西北侧设置有一处体育活动场所，距离最近的户型为13.74米。
4栋，3梯9户。朝向为南偏东，层高42层，户型分布有A户型（77㎡）、B户型（87㎡）。本栋是超高层住宅，内部会设置避难层或避难间，本栋的北侧设置了卫生服务用房、社区用房，本栋的西北侧是小区的次出入口，本栋的东侧有一处机动车库出入口，距离最近的户型为7.51米。
5栋，假板式楼，2梯6户。东西向，层高32层，户型分布有C1户型（107㎡）、C2户型（107㎡）。本栋北侧设置有一处生鲜超市和公共卫生间，本栋距离东侧规划道路的车行道为8.55米，所以造成外部噪音影响比较大。
6栋，假板式楼，2梯6户。东西向，层高15层，户型分布有C1户型（107㎡）、C2户型（107㎡）。本栋北侧设置有小区主出入口，距离为16.89米。中间有绿化带隔离。本栋南侧设置有机动车出入口，距离是近在咫尺。本栋距离东侧规划道路的车行道为8.34米。
A户型
A户型建面约77平方米，两室两厅一卫设计。此户型面朝京昆高速高架桥，噪音影响很大，生活阳台要从卫生间穿越过去才能进入，卫生间和厨房都是二次采光，暗点。因为面积限制，优点么就是麻雀虽小，五脏俱全吧。部分端头的这个户型通风会好些。
B户型
B户型建面约87平方米，三室两厅一卫设计。这个户型朝南的日照比较好，朝东的这个户型是整个小区里面日照最差的。儿童房和厨房是二次采光，暗点，卫生间为三段式干湿分离设计，但是是个暗卫。总体还是比77的那个要好些的。
C1户型
C1户型建面为107平方米，三室两厅两卫设计。分布在楼栋的中户，这个户型是昆明市场上很常见的一个。就是这个户型把儿童房的门开向了卫生间的洗手池。这个户型餐厅位置的面积其实很小的。实际使用中需要找到一个合适尺寸的餐桌才行，正常的餐桌尺寸会挡着内部的交通流线。
C2户型
C2户型的建面也是107平方米，分布在楼栋的端户，户型把卧室这些的都放在的南向位置或者北向位置，你要是单看户型感觉还没啥，但是老聂认为这个户型内部有很大的优化提升空间，举个例子，6栋最南侧的这个C2户型，全部卧室都在最南侧，直面外部噪音方向，晚上很吵啊，6栋最北侧的这个C2户型，虽然晚上不吵了，但是因为朝向问题，会造成这些卧室日照非常差或者压根没有日照。中看不中用啊
本地块老聂去的时候，样板间还在装修中，所以就不写装修的内容了额。
本项目的总价门槛较低，所以应该还是能吸引不少预算有限的刚需客户。但是因为产品特性，自住客户只能作为临时性过渡住房来使用。
